如何选择抵押贷款机构

尽管是一个激动人心的时刻，买房也伴随着一系列的障碍，决定预算是你首先要遇到的。把抵押贷款放款人看作是你购买力的保管人:他们会查看你的财务状况，并根据信用评分等因素与你合作，找出你适合的价格范围。债务收入比，等等。

“你的贷方和你的房地产经纪人一样重要，”Baha Maleki说，他是美国金融在圣地亚哥的信贷员，在过去的8个月里完成了100多笔交易，仅今年一年就融资超过3700万美元。“你应该和信贷员建立私人关系。［买房这是一个非常重大的决定，你不会想要一个并不真正关心你，也不会花时间评估你的情况的人。”

如此经济脆弱和一个完全陌生的人在一起可能会很可怕，但不要因此而阻止你开始。如果没有贷款人的预批准信，许多上市代理甚至不会接受报价，这是一张凭证，上面写着：是的，你可以买得起这套房子，而这一过程可能需要一周或更长时间，因为你需要收集文件和信息。所以，如果你等到找到一处你喜欢的房产获得批准后，如果库存变化很快，你就有可能错过一次报价。

以下是如何积极主动地选择将成为房地产团队资产的抵押贷款贷款人。

了解你的贷款选择

信贷：盖蒂影业/2004年9月

当谈到资助你的梦想之家，你有几个选择:传统的抵押贷款机构，不合格的抵押贷款机构，和冷现金。你的方向将取决于你的财务状况和你在市场上购买的房子的类型，但由于现金通常是留给炒房者和其他房地产投资者的，我们将重点关注前两个。

贷款机构通常会提供一系列产品或贷款类型。对于传统的贷款机构来说，这意味着政府资助的融资，比如联邦住房管理局的贷款(这是最受欢迎的首次置业者)，从房地美或房利美获得的常规贷款，以及弗吉尼亚州为军人提供的贷款。这些都是cookie cutter产品，适用于cookie cutter购房者，对于那些拥有可靠W-2历史的人来说是一个不错的选择。他们通常提供最具竞争力的抵押贷款利率，因为他们借出的购房者有可靠的、有记录的收入。

这对那些有工作经验的临时工、个体经营者和自由职业者意味着什么非正常收入？不幸的是，贷款实践一直未能跟上个体经营者和零工经济的增长，2019年，零工经济占全职劳动力总数的14%，根据盖洛普民意测验. 如果是你，你可能希望从不合格的抵押贷款（或非QM）贷款人开始，他们的产品利率较高（比传统产品高3-5%），但基于个人损益表、银行对账单，甚至仅仅是房地产的价值（如果它能产生收入），例如，您也打算占用的双工或三工。

在经纪人、直接贷款人和银行之间做出选择

信贷：盖蒂影业/2004年9月

你适合的贷款类型将决定你能与谁在融资方面合作，是抵押贷款经纪人，直接贷款人，还是银行。

抵押贷款经纪人可以接触几家不同的银行和他们不同的项目，但他们不自行处理贷款。因此，由于期权数量巨大，经纪商可能对不同的产品并不熟悉。

此外，贷款流程不在他们的掌控之中，这意味着他们不太可能预测或解决潜在问题(比如承销)，因为两者之间没有关系。可能会有意外——意外可能会扼杀一笔交易。上行吗?Maleki说:“你可能会得到更低的分数。”

直接贷款人自行处理全部贷款。他们个人了解自己的承销商，可以控制贷款的速度、审批和条款——这在处理过程中遇到减速时是一个巨大的优势。

因为直接放款人只与他们的特定产品合作，他们知道具体细节，可以根据你的目标制定策略，无论是覆盖你所有的交易成本，还是支付多一点预付款，以确保最低利率。与经纪人相比，你的选择更少，但总体上有更多的实际经验。

Maleki说，大银行不是为抵押贷款发放而设计的，因此，虽然他们可能在一个分支机构有一些贷款人员，但他们没有很好的补偿，也不需要有执照。你的银行担保贷款可能不会引起上市代理的注意，因为这些贷款通常需要30至45天的融资时间，这在像Maleki这样的热门市场是一个潜在的交易杀手。

还有一个途径可以考虑：对于大银行或小银行，你的正常营业时间有限。这意味着，在房地产行业，没有周末可以进行大量沟通。在处理对时间敏感的材料时，如获得批准函，这可能会影响交易与否。

确定哪种途径适合你的情况，并四处逛逛，仅仅因为你得到了一家贷款机构的预先批准并不意味着你最终必须与他们一起融资。请记住：每一份抵押贷款申请都会显示为对您的信用报告，但如果在相同的30天内完成，它不会影响你的分数超过几分。

要求推荐

信贷：盖蒂影业/2004年9月

在某些情况下，你可能会在与房地产经纪人合作前获得预先批准。但是一旦你找到了你想一起工作的人，也要让他们推荐你;你的经纪人将已经熟悉你的购房目标和具体情况，他们应该有多个贷款人，他们定期与谁可能是一个很好的匹配。

马莱基说：“你的贷款人和房地产经纪人合作非常重要，他们建立了融洽的关系。”。你将与每一个人进行长时间的合作，但他们也会在幕后进行沟通，如果有一种事先存在的、经过审查的关系，你将不可避免地从他们的了解中受益如何彼此合作。把它看作是建立一个团队，每个成员合作得越好，整个团队的运作就越好。

你也可以向购买过房屋的朋友寻求建议，或者向你的专业圈子(注册会计师、财务顾问等)寻求建议:你想要的是了解贷款人是如何经营业务的，所以与有第一手经验的人交谈将会很有帮助。

最后，你可以简单地搜索在线论坛和评论网站，如Reddit, BiggerPockets, Facebook, Zillow, Redfin, Yelp，甚至做谷歌搜索，看看有什么出现在你的地区。一开始，这可能感觉像是大海捞针，但你会开始看到相同的名字一次又一次地出现。

摸清

信贷：盖蒂影业/2004年9月

一旦你有了三个左右的贷款人名单，给他们打电话！面试时间到了。尽管这听起来可能需要付出很多努力，尤其是在数字时代，一切都是通过电子邮件处理的，花几分钟与潜在贷款人通电话是值得的，而且你通常会从第一次互动中知道这是否是你想与之做生意的人。

另外，通过简单的简短交谈，你会对他们的可访问性和沟通风格有宝贵的见解——这对任何贷款都是至关重要的，但特别是当你的市场出现竞争转向时，15或19天的托管可能会帮助你赢得竞标战。Maleki说:“如果你给某人打电话，他们花了三天才给你回电话，这不是一个好兆头。”“这很好地说明了你的贷款将如何进行。你希望你的贷款人在你的交易中投资。”

如果有人在给你回电话或了解你的情况之前让你经历了一连串的麻烦，那就划掉他们，继续前进。

议价

信贷：盖蒂影业/2004年9月

一个以极低的利率吸引你的公司通常不会提供最好的服务，Maleki说。“一分钱一分货。”最低利率可能表明它没有很好地补偿信贷员，这有一个涓滴效应。你可能不能按时关门，甚至根本不关门。在这种情况下，你只是一个数字，而不是一个为你量身定制贷款的个人。正因为如此，你很有可能会错过一些策略，让你的工作机会被接受，并从长远来看为你省钱。

话虽如此，你可以用较低的预批准利率与你的首选贷款人谈判。事实上，从别人那里获得较低的书面价格将帮助你的最高选择代表你谈判你的价格，因为他们将能够把这个价格带到他们的公司，以匹配或超过。

从那里开始，比赛就开始了。竞标愉快！

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